Если вы покупаете жильё в Испании с ипотекой, важно обратить внимание на банковскую оценку недвижимости (tasación).

Недавние решения Верховного суда Испании подтверждают: налоговая может использовать эту оценку для проверки налога на покупку недвижимости (ITP).

И если стоимость в оценке выше, чем цена в договоре купли-продажи, вам могут доначислить налог.

 

📊 Почему это происходит

Когда покупатель оформляет ипотеку, банк заказывает оценку недвижимости.

Эта оценка нужна банку, чтобы определить:

• сколько денег можно выдать в кредит
• какую стоимость имеет объект в случае продажи на аукционе.

Иногда получается так:

• цена покупки в договоре — 112 500 €
• банковская оценка — 185 700 €

Раньше такие различия часто оспаривались.
Но теперь Верховный суд подтвердил: налоговая может использовать стоимость из банковской оценки как ориентир для проверки налога.

 

📜 Что говорит закон

В статье 57.1.g Закона о налоговом администрировании (Ley General Tributaria) уже было предусмотрено, что ипотечная оценка может использоваться для проверки стоимости недвижимости.

Но Верховный суд уточнил важный момент:

👉 если есть значительная разница между ценой в договоре и оценкой банка, налоговая может начать проверку без дополнительных объяснений.

 

📚 Решения Верховного суда

Эта позиция подтверждена несколькими решениями суда:

• Sentencia 1915/2024
• Sentencia 1976/2024
• Sentencia 345/2026
• Sentencia 366/2026

То есть речь идёт не об одном деле — это уже устоявшаяся судебная практика.

 

🏠 Примеры из судебных дел

Случай 1

• цена покупки: 112 500 €
• оценка банка: 185 700 €

Налоговая провела проверку и доначислила налог на разницу.

Случай 2

• цена покупки: 1 500 000 €
• оценка банка: 1 607 731 €

Суд снова поддержал налоговую.

 

🤔 Почему суд считает это нормальным

Суд признаёт, что банковская оценка не всегда идеально отражает реальную стоимость недвижимости.

Но при этом:

• покупатель знает цену покупки
• он знает и стоимость оценки
• оба значения указаны в документах в день сделки

Если покупатель не оспаривает оценку, разница между цифрами считается достаточной причиной для проверки.

 

🧾 Можно ли оспорить решение налоговой?

Да, покупатель имеет право оспорить оценку.

Но простого аргумента вроде
“квартира старая” или “район не очень” недостаточно.

Нужно предоставить:

✔ независимую оценку (tasación pericial contradictoria)
✔ технический отчёт эксперта

А это означает дополнительные расходы.

 

📍 Когда это особенно важно

Эта практика чаще применяется, если:

• у объекта нет кадастровой референтной стоимости (valor de referencia)
• или цена сделки отличается от других ориентиров.

В таких ситуациях банковская оценка становится главным инструментом проверки для налоговой.

 

✅ Вывод

Покупателям жилья в Испании стоит внимательно проверять:

• цену покупки недвижимости
• стоимость в банковской оценке

Если оценка значительно выше, налоговая может:

📌 начать проверку
📌 пересчитать налог
📌 выставить дополнительный платёж.

Поэтому перед подачей декларации по налогу ITP лучше заранее проверить возможные расхождения.