Каждый новый год в Испании приносит изменения в законодательстве.
Если раньше основные нововведения касались налогов, трудового права и соцстраха, то в последние годы аренда жилья стала одной из самых активно регулируемых сфер.

Рост цен, нехватка доступного жилья и социальная уязвимость отдельных групп населения привели к тому, что на 2026 год продлены и введены новые меры, которые важно знать как собственникам жилья, так и арендаторам.

Большинство этих мер содержится в Королевском декрете-законе 16/2025 от 23 декабря, который должен быть утверждён Конгрессом депутатов.

 

1. Продление запрета на выселения до 31 декабря 2026 года

До 31 декабря 2026 года продлевается:

• приостановка процедур выселения,
• приостановка фактического выселения (lanzamiento),

если речь идёт о:

• социально уязвимых семьях,
• лицах без альтернативного жилья.

Эта мера действует на основании статей 1 и 1 bis Декрета-закона 11/2020 и уже несколько раз продлевалась ранее.

Особые правила для «крупных собственников»

Если арендодатель является крупным собственником, то после 31 декабря 2026 года:

• возобновить процедуру выселения можно только по его инициативе,
• и только при условии, что он подтвердит участие в процедуре:
  • примирения,
  • посредничества,
  • или социальной интервенции, организованной органами власти.

Кто считается крупным собственником:

• физическое или юридическое лицо, владеющее:
  • более чем 10 жилыми объектами,
    или
  • более 1.500 м² жилой площади (гаражи и кладовые не считаются).

В зонах с напряжённым рынком жилья:

• достаточно 5 и более жилых объектов, расположенных в такой зоне.

 

2. Компенсация арендодателю за приостановку выселения

Если выселение было приостановлено из-за социальной уязвимости арендатора,
арендодатель имеет право на денежную компенсацию.

🔹 Срок подачи заявления продлён до 31 января 2027 года.

Компенсация включает:

• среднюю рыночную стоимость аренды аналогичного жилья в районе,
• плюс текущие расходы на жильё, которые оплачивал собственник,
• за период с момента приостановки до:
  • её отмены судом,
  • либо до 31 декабря 2025 года.

⚠️ Важно:
Эта компенсация НЕ является государственной гарантией от неуплаты аренды — это разные меры.

 

3. Государственные гарантии от неуплаты аренды (для молодёжи и уязвимых групп)

С 2025 года действует государственная линия гарантий, разработанная для защиты арендодателей в случае:

• неуплаты аренды,
• ущерба имуществу,
• неоплаченных коммунальных услуг.

Что покрывает государственный аваль:

• все неоплаченные месяцы аренды,
• ущерб жилью по вине арендатора,
• долги за коммунальные услуги,
• другие расходы, предусмотренные нормативами.

📌 Важные условия:

• сначала собственник должен вернуть владение жильём;
• только после этого можно запросить выплату по гарантии;
• срок подачи заявления — 6 месяцев с момента возврата жилья.

Управление программой:

• осуществляется автономными сообществами,
• финансируется государством.

❗ На практике получение средств может занять время, особенно если выселение затягивается из-за суда или социальной защиты арендатора.

 

4. Ограничение роста арендной платы — теперь на постоянной основе

Временное ограничение роста арендной платы, действовавшее до конца 2024 года,
стало постоянным.

Теперь:

• используется официальный индекс обновления аренды,
• индекс публикуется ежемесячно,
• рост аренды не может превышать этот показатель.

📊 Пример:
Для договоров, обновляемых по данным ноября 2025 года, максимальный рост составил 2,29%.

К кому применяется ограничение:

• к договорам аренды жилья, заключённым с 26 мая 2023 года;
• к обновлениям арендной платы с 1 января 2025 года.

К кому НЕ применяется:

• к коммерческой аренде (офисы, магазины);
• к договорам, подписанным до 26 мая 2023 года (они продолжают действовать по старым правилам).

 

5. Новая ежегодная отчётность по краткосрочной аренде (с 2026 года)

Согласно приказу VAU/1560/2025, вводится обязанность ежегодного информирования для арендодателей краткосрочного жилья:

• туристическая аренда,
• временное жильё (работа, учёба, лечение и т. д.).

Что нужно делать:

• подавать ежегодный информационный отчёт;
• указывать данные по арендам в обезличенном виде;
• использовать Единый реестр аренд (Registro Único de Arrendamientos).

📅 Первый отчёт:

• за 2025 год,
• подаётся в феврале 2026 года.

Далее:

• отчётность будет подаваться каждый февраль за предыдущий год.

📍 Подача:

• лично,
• либо онлайн через электронную платформу Коллегии регистраторов Испании.

 

Итог: что важно запомнить

В 2026 году аренда жилья в Испании становится ещё более регулируемой:

✔ продлён запрет на выселения
✔ сохранена компенсация для собственников
✔ введены государственные гарантии от неуплаты
✔ рост аренды жёстко ограничен индексом
✔ введена обязательная отчётность по краткосрочной аренде

Если вы сдаёте жильё — игнорировать эти изменения нельзя, иначе возможны штрафы и проблемы с регистрацией и налогами.