Недавнее решение Верховного суда разрешает разногласия между различными провинциальными судами относительно возможности взыскания арендаторами налога на имущество (IBI) и платы за вывоз мусора.

В договоре аренды может быть оговорено, что арендатор обязан уплатить эти налоги, без указания точной суммы.

Верховный суд вынес решение, которое разрешает разногласия между различными провинциальными судами относительно возможности взыскания арендаторами налога на имущество (IBI) и платы за вывоз мусора, если в договоре не указана точная годовая сумма. Решение 1637/2025 от 17 ноября, вынесенное судьей Марией де лос Анхелес Парра Лукан в качестве докладчика, отклоняет апелляцию, поданную арендаторами на Ибице, и подтверждает постановление о выселении в связи с неуплатой налогов за 2022 и 2023 годы.

Дело началось с того, что пара арендаторов перестала платить налог на имущество (IBI) и сборы за вывоз мусора за 2022 и 2023 годы, хотя в первый год они их оплатили. Они утверждали, что пункт договора, обязывающий их к оплате, является недействительным, поскольку в нем не указана точная сумма. Арендаторы сослались на статью 20.1 Закона об аренде жилья LAU, которая требует, чтобы соглашение, в соответствии с которым арендатор принимает на себя общие расходы, было заключено в письменной форме и указывало годовую сумму указанных расходов на дату заключения договора.

Толкование статьи 20 Закона об аренде жилья LAU

Верховный суд утверждает, что нет необходимости указывать в договоре годовые суммы налога на имущество ((IBI) и муниципального сбора, поскольку это расходы, которые могут быть детализированы, и поэтому статья 20 Закона об аренде жилья LAU к ним не применяется. В решении уточняется, что это положение относится только к расходам, налогам, сборам и обязательствам, которые не могут быть распределены индивидуально. То есть, речь идет о расходах, относящихся к зданию в целом, оплата которых распределяется между собственниками в соответствии с их долей или размером их жилья.

Суд устанавливает, что расходы, которые могут быть распределены индивидуально, — это расходы, точно относящиеся к арендуемому жилью, а также те, которые могут быть измерены по счетчикам. Напротив, расходы, которые не могут быть распределены индивидуально, — это расходы, которые не распределяются индивидуально на основе понесенных расходов или потребления и не относятся точно к жилью, и которые могут быть распределены по соглашению в соответствии с другими факторами, такими как доля собственности или размер.

Действительность соглашения

Верховный суд основывает свое решение на том факте, что налог на имущество (IBI) взимается с каждого объекта недвижимости индивидуально, при этом ответственным лицом является собственник, имеющий право перекладывать налоговое бремя в соответствии с общим правом. Что касается платы за вывоз мусора, то Закон о местном финансировании Ley Reguladora de las Haciendas Locales устанавливает, что ответственным лицом является тот, кто получает выгоду от этой услуги, а собственники выступают в качестве замещающих лиц и имеют право перекладывать плату.

В решении делается вывод, что если стороны прямо оговаривают в договоре, что арендаторы берут на себя уплату налога на имущество (IBI) и платы за вывоз мусора, то такое соглашение является действительным и не требует указания годовой суммы на дату заключения договора, при условии, что суммы указаны по каждому арендуемому объекту недвижимости. Такая интерпретация соответствует принципу свободы договора и свободы соглашения, регулирующему договоры аренды.

Это решение особенно актуально в нынешнем контексте, учитывая, что новый налог на вывоз мусора станет обязательным по всей Испании с 2025 года, и многие арендодатели будут перекладывать его на арендаторов в новых договорах. В этом отношении данное решение обеспечивает правовую определенность как для арендодателей, так и для арендаторов, уточняя требования, которым должны соответствовать договорные положения, касающиеся принятия на себя расходов и налогов.