Туристические апартаменты и дома уже некоторое время являются предметом споров; последние изменения в законодательстве вновь выводят этот вопрос в центр публичных дебатов, устанавливая всё больше условий для эксплуатации объектов туристического размещения. В этом комментарии мы рассмотрим три ключевых аспекта: предварительное прямое одобрение ассоциации домовладельцев, регистрацию в Едином реестре краткосрочной аренды и налогообложение, влияющее на этот вид аренды.

Ассоциация домовладельцев должна «разрешить» или «запретить» туристические апартаменты

С 3 апреля 2025 года, в связи с реформой Ley de Propiedad Horizontal, введённой Органическим законом 1/2025 от 2 января, владелец каждого жилья, желающий заниматься туристической арендой в соответствии с условиями, установленными в правилах туристического сектора, должен сначала получить прямое разрешение ассоциации домовладельцев в соответствии с условиями, установленными в пункте 12 статьи 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Раздел 12 статьи 17 de la Ley de Propiedad Horizontal теперь прямо устанавливает, что соглашение о совместной деятельности может одобрять, ограничивать, обуславливать или запрещать осуществление деятельности, тем самым, посредством законодательного положения, разрешая сомнения, которые вызывала предыдущая редакция Органического закона 1/2025 от 2 января, поскольку в ней говорилось только об ограничении или обусловливании, а не о запрете этого вида аренды.

Закон подтверждает, что эти соглашения не имеют обратной силы, и, в соответствии со Вторым дополнительным положением Закона о горизонтальной собственности, любой владелец объекта недвижимости, использовавшегося для размещения туристов до 3 апреля 2025 года, который ранее соблюдал правила туристического сектора, может продолжать осуществлять эту деятельность на условиях и в сроки, установленные в нем.

Если такое согласие или прямое одобрение не получены, сообщество может потребовать от лица, осуществляющего деятельность, немедленно ее прекратить или же оно может быть привлечено к ответственности по закону.

Обязательная регистрация в Едином реестре краткосрочной аренды

Этот единый государственный реестр был утвержден Королевским указом 1312/2024 от 23 декабря в соответствии с Регламентом (ЕС) 2024/1028 Европейского парламента и Совета от 11 апреля 2024 года и действует в обязательном порядке с 1 июля 2025 года.

Его цель — идентифицировать услуги краткосрочной аренды, предлагаемые арендодателями, отличать их от обычной аренды жилых помещений и выявлять случаи мошенничества с арендой.

Следовательно, с 1 июля арендодатели (хозяева) обязаны получать регистрационный номер своего жилья, будь то отдельные комнаты или весь дом, в Реестре недвижимости или Реестре движимого имущества, поскольку без него они не могут предлагать свои услуги через онлайн-платформы.

Внедрение этого реестра также налагает обязательства на платформы, предлагающие краткосрочную аренду онлайн, поскольку они не могут включать в свои предложения хозяев без регистрационного номера; и они должны удалить в течение 48 часов с момента уведомления любые объявления о размещении, регистрационный номер которого был приостановлен или отозван.

Кроме того, для обеспечения соблюдения требований Министерство обяжет платформы удалять любые объявления без регистрационного номера, независимо от того, является ли он неверным или отозван Ассоциацией регистраторов.

Процедура запроса регистрационного номера осуществляется через онлайн-офис Ассоциации регистраторов или в компетентном Реестре недвижимости.

В заявлении необходимо указать, предназначена ли сдаваемая в аренду недвижимость для туристических или сезонных целей, а также предполагается ли сдача в аренду по комнатам. Если предполагаемая деятельность, например, эксплуатация объекта туристического назначения, требует какого-либо разрешения, лицензии или предварительной административной регистрации, необходимо приложить подтверждающий это документ.

Объекты размещения для сельского туризма, которые подчиняются собственным правилам и предлагают дополнительные услуги, выходящие за рамки простого проживания, например, завтрак, НЕ обязаны получать регистрационный номер, поскольку эти услуги аналогичны услугам размещения в гостиницах.