Если арендодатели осуществляют такую деятельность без разрешения или лицензии, им грозят штрафы и судебные разбирательства.
С 3 апреля ассоциации домовладельцев смогут сообщать о владельцах жилья, которые сдают туристические квартиры без предварительного разрешения, а также о тех, кто, сдав их в эксплуатацию до этой даты, не соблюдает правила туристического сектора.
Органический закон об эффективности правосудия, который вступит в силу 3 апреля, предусматривает новое обязательство для владельцев арендной недвижимости для отдыха. Прежде чем начать деятельность, необходимо получить разрешение у сообщества владельцев. Это должно быть одобрено большинством в три пятых голосов.
В новом постановлении, вносящем изменения в Закон о горизонтальной собственности, прямо указано, что председатель сообщества соседей может потребовать от владельца туристических апартаментов, которые работают без разрешения остальных владельцев, «немедленно прекратить […], под страхом инициирования соответствующих юридических действий».
Данное постановление не распространяется на туристические апартаменты, которые уже функционировали до 3 апреля и соответствуют туристическим правилам. Однако, по данным юридической фирмы Ashurst, если они будут действовать без соблюдения этого требования или без лицензии, в случае если администрация ее потребует, эти арендодатели должны получить лицензию до 3 апреля, чтобы быть защищенными. Если они достигнут этой даты, не получив разрешения, им придется его получить, но также запросить разрешение у сообщества владельцев, рискуя получить «нет».
Со своей стороны, Марта Плаза, партнер GTA Villamagna Abogados, объясняет, что у соседей, которые сообщают о новом объекте размещения для туристов, который начинает работать в квартале без их разрешения, есть два направления действий. «В сфере публичного права жалоба может быть подана в соответствующий городской совет, который является органом, ответственным за землепользование, с утверждением, что земля используется несанкционированным образом. Совет может инициировать процедуру санкций. В свою очередь, можно также обратиться в автономное сообщество, имеющее полномочия в сфере туризма, которое также может инициировать процедуру санкций за нарушение правил туризма», — поясняет он.
«С точки зрения частного права владельцы могут требовать возмещения всех убытков и потерь, которые это может им нанести. Эти убытки и потери должны быть доказаны, и им придется требовать компенсацию в компетентных гражданских судах», — добавила она.
В настоящее время штрафы, налагаемые автономными сообществами за нарушение правил туризма, достигают 600 000 евро в случае особо серьезных правонарушений, то есть действий без лицензии и неоднократно. Однако они различаются в зависимости от региона. В Стране Басков они могут достигать 100 000 евро; в Андалусии — до 150 000 евро; в Мадриде и на Канарских островах — 300 000 евро; на Балеарских островах — 400 000 евро; и Каталония или Валенсийское сообщество, до 600 000 евро
Марта Плаза отмечает, что закон должен быть более четким в отношении санкций, поскольку не существует конкретного штрафа, и необходимо рассматривать муниципальные постановления о землепользовании без узаконивания или общие санкции правил размещения туристов. «Определение четкой санкции сдерживающего характера решило бы проблему», — говорит он.
Однако юристы Эшерста, занимающиеся вопросами недвижимости, утверждают, что новое требование о получении разрешения от соседей на самом деле снизит остроту конфликта.
«До реформы по этому вопросу было много судебных разбирательств, поскольку многие общины приняли прямое соглашение о запрете сдачи домов в аренду для туристического использования и сообщали о несоответствующих соседях. Или они даже приняли соглашение о запрете в качестве реакции на передачу дома для туристического использования, а затем инициировали процедуру с неопределенным результатом. Теперь ситуация ясна, и владельцы будут иметь возможность безопасно передавать свои дома для туристического использования только в том случае, если они предварительно проведут этот вопрос через совет», — объясняют они.
Они также добавляют, что в случаях, когда соседи не разрешают туристическую деятельность, у арендодателей нет возможности подать апелляцию.
Юрист из GTA Villamagna, который также согласен с тем, что постановление сокращает судебные разбирательства за счет уточнения правил, утверждает, что владельцы, которые хотят построить апартаменты для отдыха и не получили разрешения, могут обжаловать решение совета, как и любое другое соглашение, но оно будет иметь очень мало шансов на вынос, если они не докажут, что это делается недобросовестно. «Но поскольку в законе предусмотрена возможность запрета со стороны владельцев, у них действительно не будет никаких правовых оснований оспаривать соглашение такого рода», — поясняет он.
Закон об эффективности правосудия не устанавливает сроков, в течение которых сообщества соседей должны созвать собрание для голосования с момента подачи арендодателем запроса на разрешение на размещение туристов.
Обычно, хотя все зависит от устава, владельцы должны встречаться два раза в год. Хотя это не всегда так. Кроме того, если арендодатель захочет созвать внеочередное собрание для обсуждения вопроса, ему потребуется поддержка четверти владельцев или 25% акций.
