Начало года всегда приносит с собой изменения в регулировании в различных сферах, и с учетом кризиса, вызванного пандемией COVID-19, связанного с войнами на Украине и в Палестине, аренда не стала исключением.
Социальная и экономическая реальность домохозяйств, рост цен и недостаточное доступное предложение; и наличие уязвимых ситуаций в жилищных вопросах оправдывают принятие определенных мер по аренде к 2025 году.
Эти меры в основном содержатся в Королевском указе-законе 9/2024 от 23 декабря о неотложных мерах в сфере экономики, налогообложения, транспорта и социального обеспечения, а некоторые меры расширены для реагирования на ситуации социальной уязвимости.
В этом комментарии мы проанализируем, какие аспекты вам следует учитывать в 2025 году, если у вас есть арендная недвижимость, независимо от того, являетесь ли вы арендодателем или арендатором.
Ограничить ежегодное обновление арендной платы по договорам аренды жилья
Это мера, принятая в чрезвычайном порядке Королевским указом-законом 6/2022 от 29 марта, который принимает срочные меры в рамках Национального плана реагирования на экономические и социальные последствия войны в Украине. Который продлевался несколько раз, последний раз — Законом 12/2023 от 24 мая о праве на жилище, вступившим в силу с 26 мая 2023 года; и который станет окончательным с 2025 года.
Обратите внимание, что с марта 2022 года по 31.12.2023 года лимит ежегодного обновления арендной платы по договорам аренды жилых помещений составлял 2%; и эта цена выросла до 3% в период с 1 января 2024 года по 31 декабря 2024 года.
Справочный индекс для ежегодного обновления арендной платы по договорам аренды жилых помещений теперь опубликован в соответствии с положениями Одиннадцатого дополнительного положения Закона 29/1994.
Этот индекс, который будет обновляться ежемесячно, представляет собой контрольный предел для целей статьи 18 Закона 29/1994, чтобы избежать непропорционального увеличения арендной платы по договорам аренды. Таким образом, увеличение, полученное в результате ежегодного обновления арендной платы, не может превышать указанный индекс, например, для договоров, которые должны быть обновлены в январе 2025 года, он установлен в размере 2,2%.
Как теперь обеспечивается соблюдение этого ограничения?
В договоре аренды жилья, заключенном с 26 мая 2023 года и подпадающем под действие Закона 29/1994 от 24 ноября «О городской аренде», арендная плата по которому должна быть обновлена, поскольку соответствующий аннуитет срока действия выполнен и содержит пункт об обновлении, сумма обновления будет рассчитана путем применения предоставленного механизма обновления (например, путем применения Индекса гарантии конкурентоспособности или ИПЦ).
После определения увеличения, возникающего в результате ежегодного обновления доходов, необходимо проверить, что оно не превышает результат применения процентного изменения, соответствующего базовому индексу на дату каждого обновления (который ежемесячно устанавливается INE), В качестве базового месяца для обновления берется месяц, соответствующий последнему индексу, опубликованному на дату обновления контракта.
А если он превысит, то будет применена надбавка, соответствующая проценту от базового индекса.
Например, если обновление договора в январе 2025 года, с применением критериев, установленных в договоре, составляет 3,5% от суммы арендной платы, то указанное повышение не может быть применено, поскольку Базовый индекс, который действует как предел, на январь 2025 год – 2,2%.
Данная мера НЕ распространяется на коммерческие помещения, на которые не распространяется данное ограничение по обновлению арендной платы. Она также не распространяется на договоры, подписанные до 26 мая 2023 года, которые в соответствии с Четвертым переходным положением Закона 12/2023 от 24 мая будут по-прежнему регулироваться положениями правового режима, который к ним применялся.
Процедуры выселения и обращения взыскания на имущество приостановлены Королевским указом-законом 11/2020 от 31 марта.
Королевский указ-закон 9/2024 от 23 декабря продлевает до 31 декабря 2025 года приостановление процедур выселения и обращения взыскания на заложенное имущество в случаях и в соответствии с уже установленными процедурами. Речь идет о приостановлении выселений и взысканий, предусмотренных в статьях 1 и 1 бис Королевского указа-закона 11/2020 от 31 марта; и который с тех пор последовательно расширялся.
И с 31 декабря 2025 года Королевским указом-законом 9/2024 от 23 декабря процедуры выселения и их запуск, которые затрагивают уязвимые домохозяйства и людей, не имеющих альтернативного жилья, приостановлены в соответствии со статьями 1 и 1 бис Королевского указа. Декрет-закон 11/2020, если истцом является крупный собственник жилья, будет возобновлен только по прямому заявлению указанного истца, если он/она докажет, что он/она прошел/а процедуру примирения или посредничества для этой цели, установленной Государственной администрацией, на основе анализа обстоятельств обеих сторон и возможной помощи и субсидий, существующих в соответствии с автономным законодательством и правилами в сфере жилья.
Под крупным владельцем понимается физическое или юридическое лицо, которому принадлежит более десяти объектов городской недвижимости жилого назначения или застроенная площадь жилого назначения более 1500 м2, за исключением гаражей и складских помещений.
В условиях напряженной ситуации на рынке жилья такое внимание может быть уделено владельцам пяти или более объектов городской жилой недвижимости, расположенных в указанном районе.
Право арендодателя на компенсацию за отсрочку выселения
В связи с приостановлением выселений, упомянутым в предыдущем разделе, возможность требования компенсации от арендодателя или владельца, установленная в Королевском указе-законе 37/2020 от 22 декабря, продлевается до 31 января 2026 года.
Таким образом, арендодатели, затронутые приостановлением, будут иметь право требовать компенсацию, когда компетентная администрация в течение трех месяцев с даты выдачи отчета социальных служб укажет соответствующие меры по устранению доказанной ситуации уязвимости путем содействия доступу к достойному жилью.
В случае владельцев домов, затронутых мерами, принятыми в соответствии со статьей 1 бис Королевского указа-закона 11/2020 от 31 марта; они будут иметь право требовать компенсацию, если в течение трех месяцев с даты выдачи отчета социальных служб, в котором указаны соответствующие меры по устранению доказанной ситуации уязвимости, такие меры не были приняты компетентной Администрацией, и при условии, что будет доказано что приостановление выселения нанесло им финансовый ущерб, поскольку недвижимость была выставлена на продажу или сдана в аренду до их въезда в нее.
Компенсация будет состоять из средней стоимости, которая соответствовала бы арендной плате за жилье в районе, где находится недвижимость, определяемой на основе справочных индексов стоимости аренды жилья или других объективных показателей, репрезентативных для рынка аренды, плюс текущая стоимость расходы на жилье, которые, как докажет арендодатель, были приняты на себя, за период между согласованием приостановки и моментом ее отмены судом или до 31 декабря 2025 года.
Однако, если эта стоимость превышает арендную плату, которую получал арендодатель, компенсация будет состоять из арендной платы, не полученной за тот же период, указанный выше, плюс текущие расходы.
Запрос на компенсацию может быть подан до 31 января 2026 года, при этом арендодатель должен предоставить мотивированное и обоснованное заявление о компенсации, которую он считает целесообразной на основании указанных выше критериев.
