Одним из наиболее часто задаваемых вопросов аспектов налога на добавленную стоимость является ставка налога, применяемая к определенным операциям, особенно к операциям с недвижимостью. В данном комментарии мы проанализируем ставку налога, применяемую к ремонту недвижимости, в зависимости от вида выполненных работ и характеристик объекта.

В законодательстве о НДС различаются два вида ремонта: работы по реконструкции и реновации и ремонтные работы.

Реконструкционные (реновационные) работы:

Реконструкционными работами считаются работы, более 50% стоимости которых приходится на укрепление и обработку конструктивных элементов, фасадов или крыш, либо на аналогичные или связанные с ними работы, и, кроме того, общая стоимость превышает 25% от цены приобретения недвижимости, если она была приобретена в течение предыдущих двух лет, или, в противном случае, от рыночной стоимости, в обоих случаях за вычетом доли, приходящейся на землю.

Примерами таких работ являются конструктивные изменения для обеспечения устойчивости и прочности; укрепление или адаптация фундаментов, колонн или перекрытий; расширение площади застройки, как над, так и под землей; реконструкция фасадов и внутренних двориков; установка подъемных элементов или преодоление архитектурных барьеров для людей с ограниченными возможностями.

В этом смысле реконструкционными работами считаются каменные, сантехнические и плотницкие работы, а также работы, направленные на улучшение и адаптацию ограждений, электро-, водоснабжения и кондиционирования воздуха, противопожарной защиты или улучшения энергоснабжения, если они неразрывно связаны с ними и не заключаются в простой отделке или декорировании здания или простом обслуживании или покраске фасада.

С учетом этого, реновационные работы будут облагаться налогом по пониженной ставке 10% при соблюдении следующих условий:

• Они выполняются в зданиях или их частях, изначально предназначенных для проживания, то есть не менее 50% площади застройки используется для этих целей.
• Они должны быть напрямую согласованы между владельцем и подрядчиком.
• Операции по установке кухонных и ванных комнат, а также встроенных шкафов для жилых помещений также будут облагаться налогом по пониженной ставке (10%) при условии, что договоры заключены напрямую между застройщиком и подрядчиком.
• При несоблюдении этих условий будет применяться общая налоговая ставка в размере 21%, как и в случае ремонта коммерческих помещений или офисных зданий, а также ремонта, организованного третьими лицами, не являющимися собственником.

Ремонтно-восстановительные работы:

Если проект ремонта не соответствует указанным выше характеристикам и, следовательно, не может быть классифицирован как обычные ремонтные  работы, он будет считаться ремонтно-восстановительными работами, будь то каменная кладка, сантехнические работы, электромонтажные работы, покраска, плотницкие работы и т. д., без учета технического обслуживания объектов, поскольку они не считаются работами.

Ремонтно-восстановительные работы будут облагаться налогом по пониженной ставке 10% при соблюдении следующих условий:

• Они выполняются в зданиях или их частях, предназначенных для проживания.
• Получателем налога является сообщество собственников или физическое лицо, не являющееся владельцем бизнеса или специалистом и использующее недвижимость для личных нужд.
• Строительство или ремонт недвижимости был завершен более двух лет назад.
• Лицо, выполняющее работы, не должно предоставлять материалы для их выполнения на сумму, превышающую 40% от общей суммы сделки, без учета НДС.

При несоблюдении всех этих требований ремонтные работы будут облагаться налогом по общей ставке 21%. Это относится, в частности, к ремонту коммерческих помещений или ремонту, проводимому арендодателем в арендованном жилье.