Мы живем во времена, когда гарантии в налоговых процедурах, особенно в области подтверждения стоимости недвижимости, занимают значительную часть судебной практики Верховного суда, и это позитивно, поскольку подавляющее большинство вынесенных решений укрепляют правовую определенность и права налогоплательщиков.

Постановление Административного отдела Верховного суда от 24 июня 2025 года (STS 2874/2025) разрешает апелляцию, поданную физическим лицом против оценки и штрафа, наложенных Налоговой администрацией в отношении налога на доходы физических лиц (IRPF), возникших в связи с неденежным вкладом недвижимости в коммерческую компанию.

Главный вопрос касался методологии оценки имущества, используемой экспертами Администрации, а именно: является ли обязательным посещение внутренних помещений объекта недвижимости при процедурах подтверждения стоимости недвижимости или можно ли считать достаточным ограниченный осмотр внешней части объекта.

Объект недвижимости, являющийся предметом спора, являлся частью наследства и был передан компании, управляющей совместной собственностью, а затем – коммерческой компании в рамках сделки, направленной на применение нейтрального налогового режима, характерного для слияний и вкладов бизнес-направлений.

Инспекция отклонила применение этого специального режима, посчитав, что в совместной собственности не велась реальная экономическая деятельность, и, следовательно, полученный прирост капитала должен облагаться налогом.

Для определения размера прироста капитала Казначейство провело оценку недвижимости, посчитав достаточным внешний осмотр без доступа к внутренним помещениям, исходя из того, что внутреннее состояние соответствует внешнему виду.

После отклонения исков и административных жалоб, физическое лицо обратилось в Национальный суд, который поддержал позицию Администрации.

В кассационном порядке Верховный суд удовлетворил апелляцию в связи с наличием кассационного интереса в уточнении критериев обоснования и необходимости проведения внутреннего осмотра при проверке стоимости недвижимости.

Верховный суд повторяет и усиливает свою прежнюю доктрину относительно требований об обосновании и гарантиях для налогоплательщика при оценке стоимости на основе экспертного заключения Администрации. В этой связи он подчеркивает, что:

• Общим правилом должен быть индивидуальный визуальный осмотр внутренней и внешней части объекта недвижимости экспертом.
• Только в исключительных случаях и при наличии явного обоснования внутренний осмотр может быть не проведен, будь то в связи с невозможностью его проведения (например, документально подтвержденный отказ собственника) или в связи с наличием доказанных обстоятельств, делающих его ненужным.
• Эксперт должен указать в своем заключении причины, по которым внутренний осмотр нецелесообразен; простое предположение о том, что внутреннее состояние соответствует внешнему, неприемлемо.
• Бремя доказывания, согласно статье 114.1 Общего налогового закона, лежит на Администрации; налогоплательщик не обязан прибегать к противоречивой экспертной оценке для оспаривания недостаточно обоснованной оценки.

В данном конкретном случае Суд считает, что административная оценка не имеет достаточного обоснования, поскольку был проведен только внешний осмотр без обоснования, и, следовательно, отменяет оценку и назначенное наказание.

Суд допускает, что могут существовать обоснованные и исключительные обстоятельства, при которых осмотр не требуется (доступность, характер объекта, должным образом обоснованный отказ собственника и т. д.). Однако он также требует, чтобы обоснование было конкретным, индивидуальным и надлежащим образом приложено к делу.

Это требование обоснованно позволяет избежать максималистских подходов или непреодолимых препятствий для Администрации; в действительности оно требует повышенной осмотрительности и серьезности обоснования, не отказываясь от юрисдикционного контроля за административной деятельностью, что является высшей гарантией от произвола.

В постановлении подчеркивается, что бремя доказывания правильности и достаточности метода оценки, безусловно, лежит на Администрации. Налогоплательщика нельзя принуждать инициировать противоречивую оценку исключительно для того, чтобы компенсировать отсутствие у Администрации экспертного обоснования, поскольку это обременит его неоправданными расходами и, что еще хуже, оставит его беззащитным.

Верховный суд удовлетворил апелляцию и отменил оспариваемое административное решение и его последствия (мировое соглашение и штраф).

Он также установил толковательную доктрину в отношении требования о проведении внутреннего визита при экспертной оценке недвижимости для подтверждения налоговой стоимости.

Вынесенное постановление особенно ценно, поскольку оно пресекает тенденцию, выявленную в административной практике: превращение проверки стоимости в рутинную процедуру, что снижает расходы за счёт ущемления прав налогоплательщиков.

Верховный суд занимает однозначную позицию: «административное удобство» не может оправдывать смягчение стандартов обоснования в ущерб налогоплательщикам.

В условиях, когда эффективность и массовость рассмотрения дел могут привести к игнорированию основных гарантий, подобные постановления возвращают акцент к принципу надлежащего администрирования, судебному надзору за дискреционными полномочиями и, в конечном счёте, к главенству общего интереса, понимаемого как сумма индивидуальных интересов, заслуживающих защиты.