Хотя многие уже говорят о пузыре на рынке недвижимости, застройщики из эпицентра конфликта предупреждают, что текущая ситуация совсем не похожа на то, что было в 2007 году. И, как они еще больше подчеркивают, нехватка земли и рабочей силы продолжит увеличивать издержки, и, как следствие, цены на жилье продолжат расти без каких-либо признаков снижения в ближайшие годы. Все это усугубляется трудностями семей в сбережении средств. «Кто сказал, что мы не увидим ипотеку на 70 лет?» — предсказывает сектор застройки. Это высказали руководители Grupo Gestilar, Premier España, Grupo Ferrocarril, Grupo Insur и Aurora Homes на 5-м выпуске La Gran Jornada Inmobiliaria, организованном elEconomista.es.
Застройщики считают, что проблема цен на жилье может затянуться. «Это будет продолжаться до тех пор, пока мы сможем это выдержать. «Давление будет продолжать расти до тех пор, пока не исчезнет всякая возможность платить», — заявил Игнасио Морено, генеральный директор Aurora Homes. Они также подчеркнули, что нынешняя ситуация полностью отличается от ситуации 2007 года: «Тогда возник пузырь, потому что было построено больше, чем было необходимо, и последовал крах. Сегодня происходит обратное; «Строится меньше, чем необходимо», — утверждает Рафаэль Гонсалес-Кобос, президент Grupo Ferrocarril.
Они отметили, что дефицит предложения также обусловлен нехваткой земли для строительства. Для Франсиско Пумара, генерального директора Grupo Insur, эта земля является «одной из главных проблем», и он предупреждает, что недостаточно внимания уделяется поиску решения этой проблемы на национальном уровне. К этому фактору Висенс Топас, генеральный директор Premier España, добавляет еще два, которые обуславливают сектор развития: труд и налогообложение. «Эти три аспекта делают ситуацию все более сложной и заставляют нас повышать цены продаж». Для Топаса одним из решений была бы индустриализация, но он сетует, что «незначительный прогресс был достигнут из-за отсутствия промышленности».
Для Рауля Герреро Хуанеса, генерального директора Gestilar Group, эта индустриализация, однако, является «рычагом, который может немного помочь», но не решением. Он также подчеркивает приверженность, которую влечет за собой этот метод строительства, подчеркивая, что индустриализация требует «предвосхищения, приверженности индустриализатору, капитала и несения расходов до завершения строительства». Герреро Хуанес снова указывает в этой связи, что «людей необходимо поощрять возвращаться к работе в строительстве».
Столкнувшись с этой сложной ситуацией, сектор развития требует вмешательства, но «позитивного и разумного». Они требуют от администраций больших возможностей для упрощения бюрократических процессов. Они просят администрацию вмешаться «чтобы помочь, а не сломать» и предоставить компаниям ресурсы для их собственных требований.
По словам Герреро Хуанеса, сложные обстоятельства, связанные с новым строительством, увеличат бремя вторичного жилья. Генеральный директор также подчеркивает поляризацию рынка, поскольку люди все чаще платят наличными. Между тем, утверждает он, есть еще один сегмент населения с более низкой платежеспособностью, который, кроме того, не имеет возможности сберегать. В этом контексте он подчеркивает возможность увеличения срока действия ипотечных кредитов, которые могут даже передаваться по наследству по ипотечным кредитам второго поколения. Также в этой связи Топас указывает на то, что рассматривается доступное жилье, но указывает, что для того, чтобы претендовать на любое социальное жилье (VPO), необходимо уже иметь значительные сберегательные возможности. «Теперь кажется, что все социальное жилье должно сдаваться в аренду, и мы обрекаем определенные поколения жить в съемном жилье всю свою жизнь. Мы должны взять на себя обязательство владеть жильем и получать помощь в его приобретении», — требует Топас.
Компании Aurora Homes всего три года, но она уже зарекомендовала себя как один из ведущих застройщиков в Испании. Как эксперт в этом секторе, ее генеральный директор Игнасио Морено объясняет, что застройщики и государственные учреждения живут в «параллельных реальностях»: «Утверждение стольких законов вышло из-под контроля до абсурда. Это и является причиной всех задержек с землей», — заявил он.
И, учитывая и без того скудное предложение нового жилья, эти задержки еще больше усугубляют ситуацию. Морено не нашел способа снизить цены, а объяснил, что ситуация «будет продолжаться до тех пор, пока мы больше не сможем себе это позволить. [Ситуация] будет продолжать становиться все более напряженной, пока у нас больше не будет возможности платить». Он также сравнивает, что новое жилье становится как кусок пирога: оно покрывает лишь малую часть спроса. Он прогнозирует, что эта тенденция не покажет никаких признаков прекращения в ближайшее время, и оценивает, что она продолжит ухудшаться в течение следующих 2-3 лет.
Морено считал, что для удовлетворения этой потребности необходим «пакет многих мер», включая индустриализацию. Однако он отметил, что срок действия любой меры в секторе составляет от трех до пяти лет, поэтому результаты любой меры, реализованной сейчас, начнут проявляться не раньше 2028 года.
В Aurora Homes, объяснил он, они сосредоточены на втором и третьем по величине городах: «Брунете и Талавера включенных в Мадрид». Все это делается с использованием устойчивого подхода.
Земельный кризис был одной из главных проблем этой панельной дискуссии. «Без земли мы можем сделать очень мало. Земля — это сырье для нашего бизнеса», — объяснил Франсиско Пумар, генеральный директор Grupo Insur. Однако Пумар подчеркнул, что нынешняя система, используемая для получения земли, не позволяет девелоперскому бизнесу быть прибыльным. В этой связи он отметил, что решение не только находится на национальном уровне, но и «должно быть настойчивым на региональном и даже местном уровнях, чтобы достичь его». Он указал, что «все, что мы делаем неправильно, в конечном итоге оплачивается клиентом».
При всем этом Пумар требует «позитивного» вмешательства со стороны администраций. «Проблема уже не в молодых людях, а гораздо шире. Раньше мы выходили на пенсию, имея оплаченное и принадлежащее нам жилье. Нам нужно подойти к этой ситуации разумно», — подчеркнул он, указав на Мадрид как на пример «делания дел с мужеством и умом».
Пумар также рассказал об индустриализации бизнеса, но объяснил, что для того, чтобы совершить этот скачок, сектор должен взять на себя обязательства очень рано в администрации: «Если это займет год, мы навредим производственному процессу. Индустриализация — это действительно сложно, потому что мы никогда не знаем, когда сможем производить».
По словам генерального директора, Grupo Insur обычно работает там, где есть спрос (по словам Пумара, люди больше всего хотят жить в прибрежных и городских районах), но иногда они фокусируются на районах, где спрос ограничен и сдержан, и требуется определенный объем производства.
Одним из самых спорных вопросов в жилищном секторе стало вмешательство правительства. В этой связи Рафаэль Гонсалес-Кобос был обеспокоен уровнем упрощения, который получают люди в отношении того, как решать жилищный кризис. «Идея не вмешиваться в рынок — это заблуждение. Вмешательства происходят каждый день, и мы должны продолжать», — заявил он.
Он также прямо указал на финансовые учреждения как на одну из причин, которая оправдывает вмешательство государства: «Когда финансовые учреждения не предоставляют долгосрочные кредиты на развитие арендного жилья, они должны вмешаться, как это сделал ICO. Это позитивное вмешательство».
Помимо действий администраций, Гонсалес-Кобос указал на более глубокую проблему, вытекающую из самого сектора: нехватка рабочей силы, которую он охарактеризовал как «недостаточную» для удовлетворения всех существующих потребностей.
Кроме того, если индустриализация девелоперского бизнеса используется как одно из решений, он призвал к ее упорядочению: «В дополнение к быстрому администрированию разрешений необходимо достичь соглашений об индустриализации жилья, и если оператор терпит неудачу, нам нужна альтернатива для его замены. В противном случае вы останетесь с половиной инвестиций и еще больше усугубите проблему».
Однако он утверждает, что эти трудности будут продолжаться и что из-за спроса они могут продлиться до десятилетия, но называет более раннюю дату: «Это может закончиться через 3–4 года, потому что покупатели будут изгнаны, поскольку не смогут получить доступ к ценам».
Без сомнения, большая потребность в большей оперативной гибкости была одной из общих тем, разделяемых всеми участниками этого круглого стола. В случае Висенса Топаса, генерального директора Premier España, он охарактеризовал отношения с администрациями как «сложные»: «Раньше цикл производства дома составлял 30 месяцев, теперь он составляет 50 месяцев», — пояснил он и рекомендовал распространить инициативу Мадрида на остальные проблемные территории Испании.
Также на законодательном уровне он подчеркнул несоответствие в правилах и критериях, которые должны соблюдаться в зависимости от местоположения проекта: «Мы зависим от правил городского планирования каждого муниципалитета, и некоторые из них делают застройку нецелесообразной». Материнская компания Premier España — французская, и он объяснил, что «стоимость строительства там ниже, чем здесь. В Испании она дороже из-за нормативных требований». Он указал, что решение заключается не в том, чтобы «строить хуже», а в том, чтобы «строить эффективно».
Что касается новых способов жизни, которые появляются, таких как коливинг, он высказал мнение, что «молодые люди ищут другой способ жизни, возможно, потому, что у них нет другого выбора». Эти новые способы жизни вызывают трансформацию традиционного жилья, поскольку теперь они ищут дома с большими общими пространствами.
Premier España продолжает уделять особое внимание строительству в столичных районах Мадрида и Барселоны, поскольку районы второго уровня «работают хорошо». «Главное — знать, что будет работать через 50 месяцев», — заключил он.
Рауль Герреро Хуанес, генеральный директор Grupo Estilar, считает, что сектор развития испытывает трудности с созданием возможностей, что отчасти обусловлено нехваткой генерирующих мощностей на земле. «Существует проблема с мощностями для новых проектов, и разрыв между новым и общим жилищным фондом в Испании растет», — заявил он.
Он отметил, что еще одним препятствием, с которым сталкивается сектор, является финансирование, учитывая его высокую потребность в источниках капитала: «Иностранный капитал начал поступать после кризиса, но он был очень оппортунистическим, и в последние годы этот капитал уходил. Теперь он приходит с другими требованиями».
Для генерального директора Grupo Estilar, хотя индустриализация является рычагом, она, однако, не является решением проблемы. Одна из мер, которую он предлагает, заключается в повторном стимулировании строительных работ для увеличения рабочей силы: «Никто не хочет возвращаться в этот сектор, потому что это неприятный сектор. Его нужно сделать более привлекательным», — потребовал он.
Другое решение, которое он предлагает, — это возможность построить какой-то тип жилья на земле, которая ранее не позволяла этого, что приведет к увеличению предложения. В связи с этим он отметил, что молодые люди все чаще ищут такой тип жилья: «Мы отняли у них желание владеть недвижимостью, и теперь, с культурой мобильности, они меньше привязаны к территории и ищут другой образ жизни».
Что касается территорий, он отметил прибытие иностранной публики с высокой покупательной способностью, которая захватывает Средиземноморье.
