Когда человек арендует недвижимость, он или она становится бизнесом для целей НДС, как это прямо предусмотрено в статье 5 Закона 37/1992 о НДС (LIVA). Если это имущество не является домом или землей, а представляет собой, например, коммерческое помещение или промышленный склад, то аренда облагается НДС и не освобождается от него, как мы анализировали в предыдущей статье. Арендодатель будет иметь среди своих обязанностей выставить соответствующий счет своему арендатору с переходом на ставку НДС в размере 21%, а среди его прав будет вычет взносов НДС на товары и услуги, приобретенные для осуществления деятельности. 

Таким образом, если физическое или юридическое лицо приобретает промышленный склад у другого предпринимателя или специалиста, взносы НДС, которые могут существовать при этом приобретении, будут подлежать вычету в той мере, в какой этот склад будет использоваться для сдачи в аренду.

Что произойдет, если производственный склад приобретут индивидуально несколько человек?

В таком случае ГК в статье 392 указывает, что общность имущества существует тогда, когда собственность на вещь или право принадлежит безраздельно нескольким лицам, поэтому в силу юридического императива происходит рождение общности имущества Comunidad de Bienes.

Важно. С финансовой точки зрения, с точки зрения НДС важным будет то, как организована лизинговая деятельность. Если члены Comunidad de Bienes  принимают на себя риски деятельности и организованы индивидуально, они будут налогоплательщиками налога, но обычно аренда осуществляется совместно, и в этом случае Comunidad de Bienes  будет налогоплательщиком налога. НДС и кто должен соблюдать обязательства и осуществлять права по этому налогу.

Однако следует учитывать, что до приобретения имущества не существует Comunidad de Bienes , это вызывает сомнения в том, как следует осуществлять вычет уплаченных взносов. У нас есть два варианта:

• Фактуры, выставленные передающим имуществом на имя совладельцев. В этом случае подтверждается судебная практика сообщества, которая придает юридическую силу счетам, выставленным на имя каждого из членов Comunidad de Bienes , поскольку отсутствует риск мошенничества. Фактуры, выставленные на имя совладельцев, являются действительными документами, позволяющими Comunidad de Bienes  реализовать право на вычет сборов, понесенных при приобретении здания.
• Исправить выставленные счета. После того как фактуры выставлены на имя совладельцев, они могут впоследствии запросить выдачу корректирующего счета продавцу недвижимости в соответствии со статьей 15 Положений о выставлении счетов, чтобы продавец мог выставить фактуру на имя Comunidad de Bienes  после выполнения процедур по назначению вам CIF.

В обоих случаях фактуры, выставленные совладельцам или на имя Comunidad de Bienes , будут выставлены тем или иным способом в зависимости от того, представляет ли покупка первую передачу для целей НДС:

• Если это первая передача в связи с приобретением склада у его организатора, то в выставленном счете будет указан НДС в размере 21%, который будет подлежать вычету для Comunidad de Bienes . Вы должны задекларировать операцию в форме 303, вычитая комиссии, понесенные как внутренние операции по приобретению инвестиционных товаров.
• Если это вторая или последующая передача, в принципе это будет операция, освобожденная от НДС и облагаемая налогом на передачу собственности. Однако, поскольку передающая сторона и приобретатель являются бизнесменами и в той степени, в которой совладельцы собираются использовать склад для осуществления такой деятельности, как сдача в аренду, что дает право на вычет НДС, они могут отказаться от уплаты НДС (получить освобождение)

В последнем случае передатель склада не будет начислять НДС совладельцам, поскольку плательщиками налога будут покупатели. В фактуре, документирующем приобретение склада, будет указано, что это: «операция с инвестициями субъекта налогообложения в соответствии со статьей 84.Uno.2º.e) LIVA», и именно Comunidad de Bienes приступит к расчету  дохода и вычетов в по декларации, которую представляет, отразив операцию в своей форме 303, с одной стороны в графах «НДС, начисленный» в графах «Прочие операции с возвратом объекта налогообложения, кроме внутрисообщественных приобретений», и с другой стороны, в вычитаемом НДС в графе, соответствующей внутренним операциям с инвестиционными товарами. Не следует также забывать, что при отказе от освобождения от НДС операция также будет облагаться налогом в соответствии с документально подтвержденными правовыми актами по ставке, установленной автономным сообществом, в котором находится недвижимость.

Короче говоря, НДС, понесенный при приобретении недвижимости подлежит вычету, если недвижимость используется для сдачи в аренду, облагаемой НДС и не освобожденной от него (или если на нее влияет любая другая экономическая деятельность, не освобожденная от НДС), независимо от того, является ли оно  первой передачей или второй, и хотя фактуры выдаются совладельцам, а не Comunidad de Bienes.